Cât de mari sunt problemele de lichiditate ale fondurilor imobiliare din Canada și Germania?

Deficitul de lichiditate a forțat o serie de fonduri de investiții imobiliare să blocheze retragerile investitorilor. Decizia amintește de ceea ce se întâmpla în urmă cu circa două decenii, înainte de criza financiară globală.

“Canadienii sunt furioși că fondurile imobiliare le-au blocat fondurile”, a scris recent Bloomberg și a subliniat că fonduri private de investiții imobiliare au devenit instrumente populare printre canadieni, care au dorit să beneficieze de boom-ul din ultimele două decenii.

Conform datelor preluate de Bloomberg, valoarea nominală a investițiilor blocate este de circa 30 de miliarde dolari canadieni, respectiv aproape 40% dintr-un total de circa 80 de miliarde CAD investit în astfel de fonduri.

Blocarea retragerilor a fost determinată de lipsa de lichiditate și de reticența managerilor de a vinde active într-o piață marcată deja de scăderi semnificative ale prețurilor. Criza de lichiditate are un caracter structural în opinia unor analiști citați în presa canadiană, în condițiile în care proprietățile rezidențiale și comerciale se vând foarte greu și la prețuri mai mici decât evaluările anterioare, iar fondurile nu pot vinde suficient de repede fără a provoca pierderi masive pentru cei rămași.

Datele asociației brokerilor imobiliari din Canada, Canadian Real Estate Association (CREA), arată o scădere accentuată a prețurilor locuințelor în ultimii doi ani. Indicele agregat a scăzut cu o rată anuală de 4% în decembrie 2025, cea mai mare din întreg anul, până la 282,8 puncte (ianuarie 2005 = 100). Acesta este cel mai redus nivel din ultimii patru ani și jumătate.

De la un maxim de 371,3 puncte, înregistrat în martie 2022, indicele prețurilor caselor individuale a scăzut cu 21,5% până în decembrie 2025, după 11 scăderi anuale consecutive începând din februarie 2025, iar indicele prețurilor apartamentelor a scăzut cu 17,4% de la maximul de 329 de puncte, înregistrat în aprilie 2022, după 20 de scăderi anuale consecutive (vezi graficul 1).

Pe fondul blocării retragerilor din fondurile de investiții imobiliare, un canadian scrie pe Twitter că “suntem cel mai mare tigru de hârtie din America de Nord”, în condițiile în care “am construit o țară prin vânzări de case”, iar acum “oamenii nu își mai pot permite case, deoarece nu există locuri de muncă și servicii medicale și chirii accesibile”.

Mai mult, datele oficiale de la Statistics Canada arată revenirea gradului de îndatorare al gospodăriilor pe o traiectorie de creștere, după ce s-a menținut o perioadă semnificativă aproape de 190% din venitul disponibil, unul dintre cele mai ridicate la nivelul economiilor dezvoltate.

În contextul actual, revenirea dinamicii pozitive pe piața imobiliară rezidențială din Canada este puțin probabilă cel puțin pe termen mediu, indiferent de gradul de relaxare al politicii monetare.

Un aspect important din acest punct de vedere este cel demografic. Măsurile de limitare a imigrației au condus la declinul accentual al ratei de creștere a populației, care a coborât recent sub zero, conform datelor de la Statistics Canada. Scăderea de 0,2% din T3 2025 este prima contracție din perioada postbelică, cu excepția perioadei pandemiei, ceea ce înseamnă un declin semnificativ al numărului de cumpărători.

Cu toate acestea, Bloomberg își asigură cititorii că “nu este vorba despre un moment Lehman Brothers pentru Canada”, deoarece dezvoltatorii imobiliari au și alte surse de capital, alături de fonduri guvernamentale de circa 13 miliarde CAD, care ar trebui să capitalizeze o nouă agenție dedicată construirii locuințelor accesibile.

O situație similară începe să fie raportată tot mai frecvent și în presa din Germania. Cotidianul Süddeutsche Zeitung a scris recent că au fost înghețate retragerile dintr-un fond imobiliar deschis, care, prin definiție, ar trebui să permită retragerile în orice moment. Acesta ar fi primul caz înregistrat de la declanșarea crizei financiare globale în urmă cu aproape două decenii.

Administratorii fondului Wertgrund Wohnselect D și-au justificat decizia prin situația tensionată de pe piața imobiliară din Germania, volumul mare al cererilor de răscumpărare, precum și prin problemele de finanțare.

“Blocarea retragerilor este menită să permită vânzarea calmă a proprietăților și asigurarea valorii acestora”, arată Süddeutsche Zeitung. Conform prevederilor legale, blocarea ieșirilor poate dura până la trei ani.

Deși Wertgrund Wohnselect D este un fond relativ mic, cu o valoare a activelor de circa 300 de milioane de euro, decizia administratorilor poate conduce la creșterea îngrijorărilor pentru investitorii în celelalte 29 de fonduri imobiliare deschise.

Odată cu intrarea dobânzilor pe o traiectorie susținută de creștere de la mijlocul anului 2023, fondurile imobiliare din Germania se confruntă cu ieșiri nete semnificative.

În condițiile unei valori cumulate a activelor nete de circa 114 miliarde de euro, ieșirile nete cumulate au depășit 13,4 miliarde de euro din august 2023 până în noiembrie 2025, conform datelor de la Barkow Consulting (vezi graficul 2).

În perioade premergătoare crizei financiare globale, ieșirile nete din fondurile imobiliare din Germania au fost de circa 13,1 miliarde de euro, pe fondul unei valori nete a activelor de circa 91 miliarde de euro.

“Speranța că ieșirile se vor diminua în curând scade în prezent cu fiecare lună care trece”, a declarat Peter Barkow.

Autoritatea Federală de Supraveghere Financiară din Germania (BaFin) consideră că “situația de piață pentru fondurile imobiliare deschise este dificilă”, pe fondul deficitului de lichiditate și al schimbării preferințelor investitorilor, într-un mediu caracterizat de normalizarea dobânzilor și reevaluarea riscurilor.

Călin Rechea